Краснодарский край стал основным бенефициаром тренда на внутренний туризм. Сегодня это одно из самых популярных направлений в России для отдыха круглый год. Это подтверждают цифры — в частности, по итогам 2023 года ожидается более 17,5 млн туристов.
Спрос на места размещения достигает рекордных значений: уже в ноябре бронь гостиниц на новогодние праздники в одной из наиболее популярных локаций — Сочи — была на уровне 100%. По итогам 2023 года в самом теплом курорте России ожидается турпоток не менее 7,6 млн человек. Растет и спрос на отдых в Анапе, Туапсе, Геленджике и Новороссийске.
Один из самых больших мультипликаторов экономики — туризм — влияет на все смежные сферы и приводит к их росту. Рядом появляются рестораны, развивается ретейл, и в первую очередь это стимулирует рынок недвижимости — как гостиничной, так и жилой. Курортные активы покупаются как для собственного проживания на время отпуска, так и с целью инвестирования и последующей сдачи. Благодаря популярности Черноморского побережья спрос на квадратные метры останется высоким среди инвесторов, сошлись во мнении эксперты и игроки рынка в ходе бизнес-дня, организованного для отельеров Сочи компанией Bronevik.com в партнерстве с Libra Hospitality.
Фото: Андрей Коробков
Но уже в ближайшем будущем новые курорты могут появиться и в других регионах — например, речь идет о Каспийском прибрежном кластере, планируемом в республике Дагестан. В перспективе конкуренция между ними будет расти, и в этой ситуации выиграют те локации и те места размещения, которые смогут предложить клиентам наиболее персонализированный и качественный продукт. Имеет значение правильный подход управляющих компаний, которым потребуется учесть все, начиная от правильного сервиса на объекте и заканчивая управлением репутации в сети. Особую важность в такой ситуации приобретает внедрение современных цифровых инструментов, использование Big Data и онлайн-сервисов.
Курс на апартаменты
В настоящее время одним из наиболее быстрорастущих сегментов рынка жилой недвижимости являются апартаменты. По оценкам председателя Ассоциации отельеров АМОС Дмитрия Богданова, существенную долю покупателей составляют инвесторы, которые приобретают активы с целью вложения средств и последующей сдачи в аренду.
По словам Богданова, в 2023 году в Сочи уже открылось несколько крупных апарт-отелей, сдача ряда крупных объектов ожидается к 2025 году. Но емкость рынка насколько велика, что текущий спрос они не закроют.
Фото: Андрей Коробков
Данные системы бронирования Bronevik.com подтверждают тенденцию. По их оценкам, именно сегмент апарт-отелей оказался самым динамично растущим как по количеству бронирований, так и по доходности, отмечает маркетолог Bronevik.com Анна Лихоманова. В 2023 году спрос на данную категорию увеличился на 41%, а доходность показала динамику в 1,5 раза по сравнению с показателями годом ранее. В Краснодарском крае оба показателя увеличились примерно в 1,5 раза. Глубина бронирования увеличилась до 10,5 дней, средний чек — на 10% до 4,4 тыс. руб.
Увеличивается вместе со спросом и сегментация рынка, отмечает руководитель гостиничных проектов Mantera Group Елена Заплетина. По ее словам, сейчас есть значительный запрос на апарт-отели категории 4 и 5 звезд. В случае с объектами такого уровня вырастают требования к управляющим компаниям, потому что, помимо содержания в порядке коммунальной инфраструктуры, в обязательном порядке есть запрос на качественный сервис.
«Когда мы говорим о верхнем ценовом сегменте, становится очень важным, какие сервисы будут заявлены, какая управленческая команда будет всем этим заниматься? По статистике порядке 30% покупателей приобретают апартаменты для последующей сдачи в аренду. Это свободные деньги, которые инвестируются, поэтому этой категории важно отслеживать показатели, среднюю доходность, возможные риски. А это значит, что финансовая модель должна быть максимально прозрачной», — отмечает спикер.
Фото: Андрей Коробков
По оценкам экспертов, верхняя планка доходности апартаментов варьируется в зависимости от сезона и рыночной ситуации. Средний показатель составляет 7-8% годовых. На уровень выплат собственнику влияет в том числе загрузка апарт-отелей. Их средняя заполняемость выше, чем в классических гостиницах, и составляет 70-90% в течение года, отметил руководитель и сооснователь компании Hotel Advisors Сергей Данильченко.
Big Data расскажет все
В условиях растущей конкуренции между объектами размещения на рынке требуется улучшать сервис. Дмитрий Богданов отмечает, что уже при проектировании объектов требуется учитывать сегментацию рынка, определять, на какую аудиторию требуется ориентироваться, какое предложение предлагает инвестор и как этот отель отстраивается от конкурентов.
В понимании того, куда стоит идти, помогает статистика больших данных, отмечает маркетолог Bronevik.com Анна Лихоманова. Отталкиваясь от портрета среднего гостя, сегментации турпотока по уровню доходов и другим данным, можно понять, что требуется рынку. В частности, согласно оценкам Big Data от МТС, в 2023 году 22% гостей приехали в Краснодарский край из Москвы и Московской области. На третьем месте — соседняя Ростовская область (8%), далее идет Ставропольский край (5%). Средняя продолжительность поездки — 6 дней.
Фото: Андрей Коробков
Почти треть приезжающих составляет самая экономически активная группа — люди 35-44 лет. Это отражается и на сегментации турпотока по уровню дохода — почти четверть приходится на гостей с доходами от 80 и до 150 тыс. руб., еще почти 20% — на категорию с доходами более 150 тыс. руб.
От «цифры» до продвижения
Но несмотря на высокую доходность апарт-комплексов, развитие для них вспомогательных инструментов и активно растущий спрос на такую недвижимость, в сегменте все же остается ряд нерешенных задач и нюансов, которые требуется учитывать инвесторам, сошлись во мнении участники дискуссии. В их числе кадровая проблема, явный дефицит грамотных менеджеров, необходимость разработки новых IT-программ и актуальность продвижения на рынке в масштабах всей страны.
Сложность управления связана в том числе и со спецификой самих апарт-отелей, которые по ряду параметров отличаются от классических гостиниц. Управленческие, бытовые и технические вопросы решает управляющая компания, в ведении которой находится все от оснащения апартаментов, подбора персонала до IT-решений и стратегии продаж.
Фото: Андрей Коробков
«В свою очередь владелец хоть и не участвует в управлении объектом, но все же хочет видеть результаты деятельности управляющей компании и понимать, какой доход он получит. Этот запрос закрывает внедрение автоматизированных систем управления. Специализированные программы позволяют собственникам создавать личный кабинет, где они могут увидеть всю необходимую финансовую информацию об апартаментах — то есть, должна быть обеспечена полная прозрачность движения средств. Как раз эту задачу решают цифровые решения, позволяющие всем собственникам отслеживать прогресс», — отметил Артем Ферман, директор представительства Libra Hospitality в ЦФО.
Выполнение обязательств управляющей компании по выплату дохода собственникам может вызвать вопросы по размеру процентов. Как прокомментировал руководитель Hotel Advisors Сергей Данильченко, для этого управляющие компании могут использовать такой инструмент аналитики, как бенчмаркинг — набор методик, которые позволяют изучить опыт конкурентов и внедрить лучшие практики в своей компании. Как правило, этот инструмент используют, чтобы сравнить свой бизнес с лучшими компаниями на рынке.
Информационный обзор редакции РБК Кубань